利用亲戚名义购房进行项目融资的风险与安全评估

在当前房地产市场环境下，许多投资者为了规避限购政策或降低贷款门槛，会选择以亲属名义购买房产。这种做法虽然能够在短期内解决资金问题，但也伴随着较高的法律和财务风险，需要进行详细的项目融资风险评估。

利用亲戚名义购房的常见情形与风险分析

（一）通过亲属间接获取房贷的情况

在当前中国房地产市场中，由于限购政策的影响，部分购房者会选择以亲属名义申请贷款。这种做法通常涉及复杂的法律关系，需支付额外的中介费用，并承担较高的代理风险。

利用亲戚名义购房进行项目融资的风险与安全评估 图1

1. 基本操作流程：

购房者通过亲属设立"购房公司"或直接以亲属名义签订房屋买卖合同。

由亲属作为名义申请人向银行或其他金融机构申请贷款。

实际购房者通过私下协议安排资金支付和还贷。

2. 风险分析：

名义借款人若发生违约，会直接影响亲属的信用记录。

这种安排可能违反中国的反洗钱法规。

若房价下跌，实际投资者可能面临资产被强制执行的风险。

（二）以亲属提供担保获取融资

另一种常见是利用亲友作为担保人或抵押物持有人。这种模式虽然可以在一定程度上降低直接风险，但仍需谨慎评估。

1. 典型案例：

张三计划购买一套价值50万的房产，但自身资质不符合贷款要求。他通过亲戚李四注册一家空壳公司，并以李四名下一处房产作为抵押，成功获得了30万元的开发贷款。

2. 风险提示：

抵押物价值波动会影响担保能力。

保证人若出现财务困难，将危及整个项目的融资安全。

这种安排增加了后期债务重组的复杂性。

项目融资中的法律与合规考量

（一）合同的有效性和可执行性

利用亲属关行的房地产开发融资容易引发法律纠纷。需重点审查相关协议的合法性，确保其符合中国的《民法典》和《贷款通则》相关规定。

（二）反洗钱和资金来源监管

金融机构在审核贷款申请时，会对资金来源进行严格审查。以亲戚名义转移资金的行为可能触发反洗钱监控机制。

（三）税务筹划与合规性

通过亲属名义购房可能会带来额外的税务负担，特别是在房产转让环节。需评估相关的增值税、个人所得税等税负影响。

风险控制策略与优化建议

（一）强化贷前审查和风险评估

建立严格的借款人资质审核机制。

对关联方交易进行重点监控，防范利益输送。

制定统一的亲属融资监管政策，避免执行标准不一致。

（二）完善担保结构设计

要求提供额外抵押品或保证措施。

设定风险分担机制，分散融资风险。

定期开展压力测试，评估极端情况下的偿付能力。

（三）加强后期监控和信息披露

建立实时监控系统，跟踪贷款使用情况。

定期进行财务审计，确保资金流向合规。

及时更新投资者信息，应对政策变化。

未来发展趋势

随着中国房地产市场的调控深入，利用亲属名义购房的融资渠道将面临更严格的监管。建议投资者：

1. 优先选择正规金融机构提供的开发贷款产品。

2. 在进行关联交易前，专业律师意见。

利用亲戚名义购房进行项目融资的风险与安全评估 图2

3. 建立全面的风险管理体系。

与建议

利用亲戚名义进行房地产项目融资的行为虽然能在一定程度上缓解资金压力，但相伴而来的法律和财务风险不容忽视。投资者必须充分评估相关风险，在确保合规性的前提下开展融资活动。金融机构也应建立相应的内控制度，防范此类交易带来的系统性风险。

随着法律法规的完善和监管力度加强，以亲属名义购房的融资模式将面临更大的挑战。建议行业参与者积极适应政策变化，寻求更规范化、市场化的融资渠道。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）