北京中鼎经纬实业发展有限公司亲人贷款买房|两年后过户影响及流程解析

随着我国房地产市场的持续发展，亲属间房产买卖现象日益普遍。特别是在一线城市，由于房价高企，许多人选择通过亲属间的房产交易来满足住房需求或进行资产配置。其中一种常见的情况是：一方以自身名义申请贷款房产，在持有两年后将该房产过户给亲人使用。这种操作虽然在实际生活中并不少见，但仍存在诸多政策、法律及经济上的考量因素。

一|何为"亲人贷款买房两年后过户"?

"亲人贷款买房两年后过户"，是指自然人在满足相关银行贷款条件的情况下，以自身名义向房地产开发商或二手房业主房产，并且通过按揭贷款支付购房款项。通常在取得不动产权证后的一年内向银行申请提前还款，结清个人房贷债务，在持有房产满一定期限（通常是2-3年）后，再将该房产过户给自己的直系亲属或其他近亲属。

这种操作动机多样，常见的包括：

亲人贷款买房|两年后过户影响及流程解析 图1

1. 帮助亲戚解决住房问题;

2. 规避限购政策;

3. 调试.asset allocation;

4. 等待房价上涨;

5. 规避遗产税风险。

这样做会带来一些潜在风险和限制，需要系统性地分析与考量。

二|亲属过户房产对二手房贷款的影响

根据住建部和人民银行的相关政策指引，我国目前实施"认房又认贷"的房贷认定标准。即在审核新的房贷申请时，不仅要看申请人的征信报告和还款能力，还要参考家庭已拥有的房产数量及ローン残债情况。

对于"亲人贷款买房两年后过户"的情况，主要影响体现在以下几个方面：

1. 申请人将面临二套房首付比例要求

如果过户后的房产被认定为家庭名下第二套住房，则申请人需要按二套房的首付比例缴纳首付款。通常情况下，二套房首付比例在40%-60%之间，房贷利率也会比首套房有所上浮。

2. 贷款首付比例提升

由于过户至亲属名下的房产视为家庭已有房产，因此新的购房申请人（通常是年轻人）需要准备更高的首付资金。这对于经济尚未完全独立的年轻人来说可能造成较大的支付压力。

3. 评価额基准变更

房贷申请时的楼价评価额通常取自房地产交易中心挂牌价格和契税评定价格中的较低值。过户行为本身不会改变评定价，但持有时间长短会影响银行信贷政策。

三|办理过户手续前需注意哪些事项?

办理房产过户是一项法律意义重大的民事行为，在操作时务必严格遵守相关法律法规并注意以下几点:

1. 要满足法定条件

如果房产是在ローンフラット购入後才过户，那麽需确保该房产已经解除抵押登记。办理过户前需要结清所有原来贷方的贷款债务。

2. 过户税费的计算

过户行为可能产生以下税费：

房地产转让契税;

增值税;

印花税;

登记费用。

这些都会增加交易成本，导致实际支付总额高於预期。

3. 游民贷款影响

目前大部分城市实施房贷"认房又认贷"政策，在计算家庭名下房产数时，不区分所有权人是否为直系亲属。因此即使是赠与转让，也被视爲该家庭已拥有的房产。

4. 房产过户登记的流桯

办理过户需要提交以下资料：

身份证明;

不动産登记证;

房产所有权Certificate;

房地产转让合同;

纳税凭证。

整个办理时限通常需要20-30 working days。

四|相关风险与法律考量

这种房产过户方式存在一定的法律风险，主要包括:

亲人贷款房|两年后过户影响及流程解析 图2

1. 伦.borrowing限制

银行在审批房贷时会查看申请人的信用报告及历史borrowing记录。即使通过赠与形式转让房产所有权，贷款记录仍然可能留存影响未来信贷业务。

2. 财产分割隐患

如果涉及离婚纠纷或其他家事诉讼，赠与房产可能被列入夫妻共同财产范畴，导致财产分割争议。因此必须签订书面赠与协议，明确财产权属。

3. 程序风险

办理过户外时には需要提供明和合法纸质文件。如果文件不齐全或伪造，将引发法律问题。

五|税务优惠政策解析

尽管存在一系列限制，但亲属之间房产过户仍可享受一些税务优惠：

1. 房地产转让契税减免政策；

2. 堕存房贷利息扣除优惠；

3. 遗产与赠与 tax豁免。

这些优惠政策通常需要提供直系亲属关系证明和合法的书面协议。

六|

"亲人贷款房两年后过户"是一种复杂的房产交易策略，涉及法律、税务及信贷等多个方面的考量。办理前应当充分谘询专业顾问并做好周全考虑，在确保交易合法性与安全性的基础上，最大限度降低经济风险。

随着人民银行和银保监会不断出台新的房贷政策，这一交易模式的可行性和影响也会不断发生变化。建议密切关注政策动态，及时调整交易策略。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）