北京中鼎经纬实业发展有限公司房贷未还清的商品房买卖|按揭贷款住房交易全流程指南

在当前我国房地产市场环境下，商品房买卖活动日益频繁。在实际交易过程中，经常会遇到一种特殊情形：即交易标的物为已经设定抵押权的商品房，且买方尚未全部偿还银行按揭贷款的情况。深入探讨这一现象的背景、法律问题及解决方案。

房贷未还清商品房买卖的定义与特征

"房贷未还清的商品房买卖"，是指在商品房买卖交易中，卖方作为原贷款人尚未完成银行按揭贷款偿还义务，但仍然将其名下的抵押房产出售给买方的情形。这一情况具有以下几个显着特点：

1. 不动产双重身份

房贷未还清的商品房买卖|按揭贷款住房交易全流程指南 图1

标的商品房价款既负担着向买方交付的义务，也承担着向银行履行还款的责任。这种双重法律关系增加了交易复杂性和风险性。

2. 权利受限状态

未结清按揭的商品房处于他物权受限制状态，通常存在抵押权登记，导致所有权转移程序更为复杂。

3. 利益平衡挑战

买方需要在实现对价权益的确保自身利益不受银行抵押权实现的影响。

房贷未还清商品房买卖的操作模式

针对这一特殊交易情形，目前市场上主要形成了两种应对方案：

（一）一次性赎楼模式

1. 操作流程：卖方自行筹集资金偿还银行贷款，解除抵押登记。

2. 适用条件：

房地产市场流动性较强，能够快速实现销售

卖方具备一次性支付能力

3. 优缺点分析：

优势在于能够完全终止原按揭法律关系，使标的物业处于干净状态，便于买方办理后续贷款手续。

缺点则是对卖方资金实力要求较高，若市场流动性不足，可能面临较大融资压力。

（二）转按揭模式

1. 操作流程：

卖方与银行协商变更借款主体

由买方接盘继续履行还款义务

房贷未还清的商品房买卖|按揭贷款住房交易全流程指南 图2

2. 适用条件：

银行允许变更贷款主体

买方具备获得新贷款的资质和能力

3. 优缺点分析：

方便快捷，但存在较高的金融风险。这种模式下，若买方后续出现违约情况，原卖方仍需承担连带责任。

（三）尾款垫付创新模式

针对上述两种的不足，一些新型金融服务机构开始介入此类交易，提供专门服务：

1. 服务

由第三方机构为卖方垫付未结清贷款本息

确保标的房产过户完成后立即解押

2. 操作优势：

解决了传统模式中买方对 seller credit risk 的担忧

垫付机构承担风险，避免权利瑕疵

3. 发展前景：

这种创新在一定程度上平衡了各方利益，具备较大发展潜力。

交易中的法律风险与防范

（一）按揭贷款余额的核实与支付

1. 核实按揭余额的关键性：确保双方对还贷金额达成准确共识

2. 支付的选择：应优先采取银行转账等可追踪，保留完整资金流向证明。

（二）抵押权解除法律程序

1. 交易流程节点控制：

应在买卖合同中明确约定解押时间

房屋过户前必须完成抵押登记注销

（三）权利顺位冲突的防范

1. 注意顺序优先：原按揭权与买方新设抵押权之间的顺位安排

2. 权益保障措施：

建议在买卖合同中明确约定相关条款

必要时专业法律人士

交易操作中的注意事项

（一）充分的信息披露义务

卖方应全面如实向买方告知下列事项：

1. 按揭贷款的具体情况

2. 房产是否存在其他权利限制

3. 是否存在共有人或其他权益人

（二）审慎选择交易：

根据自身资金状况和市场环境，理性选择合适的交易模式。

（三）重视法律文书的 drafted

买卖双方应当在专业律师的指导下，签订内容详尽、条款清晰的买卖合同，明确各方权利义务关系。

未来发展趋势

随着房地产市场的发展和金融服务创新，针对房贷未还清商品房买卖的相关配套措施将日益完善。可以预见：

1. 更多金融创新产品推出，帮助交易双方解决资金问题。

2. 相关法律法规将进一步健全，为类似交易提供更完整的法律依据。

3. 第三方服务介入增多，形成完整的交易服务体系。

房贷未还清的商品房买卖是一项专业性极强的交易活动，在操作过程中需要卖方、买方、银行等多方主体通力配合，也对中介服务机构的专业水平提出较高要求。只有通过科学合理的安排和规范化的操作流程，才能最大限度地保障交易安全，维护各方合法权益。

随着我国房地产市场逐步走向成熟，相信相关制度及服务将更加完善，为类似交易提供更好的环境支持和发展空间。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）