北京盛鑫鸿利企业管理有限公司开发商未交房即要求办理贷款的风险与应对策略

房地产市场环境发生了深刻变化，新冠疫情、政策调控以及行业竞争加剧等因素，使得房地产开发企业的资金链面临前所未有的压力。在此背景下，一些开发商为了缓解资金周转压力，开始在项目尚未达到交付条件时就要求购房者提前办理按揭贷款或其他形式的融资安排。这种做法虽然可以在短期内缓解 developer 的现金流压力，但也伴随着较高的法律风险和金融风险。从 project finance 和 corporate lending 的专业视角出发，深入分析这一现象的本质、潜在风险及应对策略。

未交房即要求办理贷款的背景与成因

在房地产开发过程中，开发商通常需要投入大量的前期资金用于土地购置、设计、施工等环节。根据项目融资（project finance）的相关理论，房地产开发项目的资金需求呈现出明显的阶段性特征：前期投入大、中期工程建设周期长、后期销售回款慢。

一些开发商为了加速资金回收，在项目尚未封顶甚至还未取得预售许可的情况下就启动了按揭贷款的办理工作。这种做法背后的原因可以归结为以下几点：

开发商未交房即要求办理贷款的风险与应对策略 图1

1. 资金链压力：近年来房地产市场的下行趋势导致开发商的销售回款速度放缓，部分企业面临流动性危机。

2. 政策影响：房地产行业调控政策的持续加码，使得房企融资渠道收窄，银行贷款审批趋严。

3. 市场竞争加剧：为了在激烈的市场竞争中抢占先机，一些开发商通过加快预售进度来提高市场占有率。

未交房即办理贷款的风险分析

从项目融资和企业贷款的角度来看，开发商未交房即要求购房者办理贷款的做法存在多重风险：

1. 法律风险：

根据《民法典》相关规定，买卖合同中关于按揭贷款的约定必须符合法律规定。如果开发商在未取得预售许可证的情况下要求购房者支付首付款或办理贷款手续，则可能被认定为无效。

按揭贷款涉及多方利益关系，包括购房者、银行和开发商。一旦出现项目烂尾或其他问题，各方权益将无法得到有效保障。

2. 金融风险：

从 corporate lending 的角度来看，银行等金融机构在审批按揭贷款时通常会要求提供抵押物（如房产预售合同）。如果房屋最终未能按时交付，则可能导致抵押物价值下降甚至灭失。

开发商未交房即办理贷款的做法实质上是将未来的不确定性提前质押给银行。这种做法虽然能够在短期内缓解企业流动性压力，但会显着增加项目的财务杠杆比例。

3. 声誉风险：

如果购房者因项目延期交付而遭受损失，可能会引发群体性投诉，甚至对开发商的 brand equity 造成损害。

在当前房地产市场环境下，消费者维权意识日益增强。任何一个处理不当的事件都可能成为舆论焦点，进而影响企业的长期发展。

购房者的应对策略

对于购房者而言，在面对未交房即办理贷款的情况时，需要特别注意以下几点：

1. 审慎签订合同：

购房者应在签订买卖合仔细审查相关条款，特别是关于按揭贷款的具体安排。必要时可请专业律师参与 negotiations。

注意保留相关证据，包括付款凭证、往来函件等。

2. 选择正规渠道：

应优先通过银行等正规金融机构办理按揭贷款手续。避免因轻信开发商推荐的非正规融资渠道而遭受欺诈。

开发商未交房即要求办理贷款的风险与应对策略 图2

3. 关注项目进度：

定期了解项目施工进展，密切关注是否存在停工风险。如果发现异常情况，应及时向相关部门反映并寻求解决办法。

优化商品房预售制度的建议

为了从根本上减少因未交房即办理贷款所引发的问题，我们建议从制度层面入手进行改革：

1. 完善预售资金监管：

建议加强预售资金的第三方托管和监管，确保专款专用。明确预售资金仅可用于项目建设，防止开发商挪作他用。

2. 建立风险预警机制：

对重点房地产项目设立专门的风险监测体系，及时发现并化解潜在问题。

3. 推动现售模式：

在条件成熟的地区试点推行现售制度。开发商只有在完成房屋建设和质量验收后才能与购房者签订买卖合同，并办理按揭贷款手续。

开发商未交房即要求办理贷款的做法，实质上是在高风险的边缘试探。从项目融资和企业贷款的专业角度来看，这种做法不仅会增加 financial risks，还可能导致法律纠纷和社会不稳定。只有通过加强制度建设、完善监管机制和提升行业透明度，才能真正保护购房者权益，促进房地产市场的健康发展。

我们期待看到更多房企能够摒弃短期利益的诱惑，回归长期发展的轨道，在合规的前提下为购房者提供更优质的居住产品和服务。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）