北京盛鑫鸿利企业管理有限公司房地产交易中合同金额与贷款金额不一致的风险及应对策略

随着国内房地产市场的发展，二手房交易日益频繁。在这一过程中，买卖双方为了规避税费或获取银行贷款优惠，常常会在《房地产买卖合同》中约定较低的成交价格（即的“评估价”），而实际成交价格远高于合同金额。这种做法虽然短期内能为买方节省个人所得税，但也带来了一系列问题，特别是在申请公积金贷款时容易产生矛盾。重点探讨房地产交易中合同金额与贷款申请金额不一致的现象及其对项目融资和企业贷款的影响，并提出相应的应对策略。

房地产交易合同金额 vs 贷款金额的不一致现象

在二手房交易中，评估价通常低于实际成交价的做法并不罕见。在东莞市某区的一处房产交易案例中，评估公司给出的评估价格为50万元，而买卖双方的实际成交价格却高达80万元。这种人为压低合同金额的行为，虽然能在一定程度上减少买方需缴纳的个人所得税，但也带来了许多后续问题。根据《东莞市存量房交易资金监管办法》的相关规定，银行在审核公积金贷款申请时，必须严格参照《房地产买卖合同》中记载的实际成交价格，并以此来确定可贷额度。

房地产交易中合同金额与贷款金额不一致的风险及应对策略 图1

如果某处二手房的评估价为50万元，而实际成交价为80万元；

首付比例按20%计算，则首付金额为16万元（80万的20%）；

房地产交易中合同金额与贷款金额不一致的风险及应对策略 图2

公积金贷款的最大可贷额度为56万元（即80万 16万 = 万，但根据政策限制最终可贷56万）。

如果买卖双方在签订合故意压低成交价至50万元：

首付金额将变为10万元（50万20%）；

公积金贷款额度最多只能申请40万元（即50万 10万 = 40万）。

这种合同金额与实际交易价格的不一致，使得买方在后续公积金贷款申请中面临额度不足的问题。这不仅增加了购房者的首付压力，还可能导致其无法完成整个购贷流程。

合同金额 vs 贷款金额差异的影响及风险

1. 对购房者的影响

首付款增加：当实际成交价高于合同金额时，按照较低的评估价计算出的首付金额就会低于应有数额。这可能导致买方在后续环节中需要补足差额，增加了经济负担。

贷款额度受限：银行等金融机构根据《房地产买卖合同》确定可贷额度，人为压低交易价格直接限制了可贷资金总量，延长了购房者完成支付的时间周期（即的"尾款"问题）。

2. 对融资机构的影响

风险敞口扩大：由于实际房价高于评估价，银行提供的贷款可能无法完全覆盖购房者因首付不足而产生的经济负担。

监管难题：金融机构需要花费更多精力去审核和管理这种不一致的交易行为，增加了运营成本。

3. 对市场秩序的影响

逃税漏税问题：买方实际支付的价格高于合同金额，往往意味着其少缴了相关税费。这种现象不仅损害国家税收利益，还扰乱了房地产市场的正常秩序。

加剧市场竞争：部分中介为了促成交易而故意压低评估价的做法，可能导致其他中介为争抢客户不得不采取相似策略，形成恶性竞争。

解决方案与优化建议

1. 加强政策监管力度

建议政府进一步完善房地产交易监管体系，明确要求房地产交易中心对所有二手房交易进行严格审查，重点核查《房地产买卖合同》中记载的价格是否合理公允。

对故意压低评估价的行为采取严厉惩处措施，包括罚款、吊销中介资质等。

2. 优化公积金贷款审核机制

允许购房者在满足一定条件下申请更高额度的公积金贷款，具体金额应基于实际成交价格而非合同约定价格。

建立动态调整机制，在确保风险可控的前提下适当放宽审查标准。

3. 提升中介行业规范性

引导房地产中介机构加强行业自律，杜绝为了短期利益而损害客户长期利益的行为。

加强对中介从业人员的职业道德培训，提高其专业素养和法律意识。

4. 完善购房者的权益保护

制定更完善的购房合同模板，增加关于价格差异的条款内容，明确各方责任与义务。

鼓励购房者在交易过程中寻求专业法律顾问的帮助，确保自身合法权益不受侵害。

未来发展趋势

随着房地产市场调控政策的不断深化和金融监管的日益严格，"阴阳合同"现象终将得到根本解决。未来的房地产交易将会更加透明化、规范化：

技术手段的应用：开发电子交易平台，利用大数据技术对交易价格进行实时监测和分析。

信息披露机制完善：建立统一的信息披露平台，让买卖双方在阳光下完成交易，减少信息不对称带来的负面影响。

金融产品的创新：银行等金融机构应研发更多适合二手房交易的金融产品，降低购房者因合同金额与实际成交价不一致而产生的经济压力。

房地产交易过程中合同金额与贷款金额的不一致问题，不仅是影响消费者权益的老大难问题，更是制约房地产市场健康发展的潜在隐患。只有通过加强政策监管、完善市场机制、优化金融服务等多方面的努力，才能真正解决这一顽疾，促进房地产市场的长期稳定发展。

面对日益严格的金融监管环境和不断上涨的房价压力，买卖双方及中介行业都应当摒弃短期逐利的心态，回归到更加理性和规范的交易模式。这不仅是对购房者权益的基本尊重，也是推动整个房地产市场健康发展的必然要求。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）