解开土地抵押融资困局：项目融资中的抵押权法律路径探索

在中国的土地金融体系中，存在着一个看似矛盾的现象：土地可以作为抵押物进行抵押登记，但却难以获得基于土地抵押权的贷款支持。这种现象在项目融资领域表现得尤为突出，许多企业希望能够利用其拥有的国有建设用地使用权或农村集体土地使用权作为担保物，以获取项目建设所需的资金支持，但由于种种原因，最终难以实现预期的融资效果。

解开土地抵押融资困局：项目融资中的抵押权法律路径探索 图1

深入阐述“土地能抵押不能贷款”这一问题的成因，并尝试从项目融资的角度提出相应的解决思路和实践路径。文章内容分为以下几个部分：

土地抵押权的基本概念与法律框架

“土地能抵押不能贷款”的现实困境

项目融资中土地抵押权的运用场景

突破困局的关键路径：法律政策创新与金融产品优化

未来发展趋势与从业者建议

我们希望通过本文的研究，为从事项目融资的专业人士提供有益参考，并为盘活土地资源、解决中小微企业融资难问题提供新的思路。

土地抵押权作为担保物权的一种，在民法典体系中具有重要地位。根据《中华人民共和国民法典》第395条，土地属于可以用于抵押的财产范围之列。具体而言，可用于抵押的土地包括：

国有建设用地使用权

农村建设用地（宅基地）使用权

集体经营性建设用地使用权

土地抵押权与土地本身的价值实现之间存在制度性障碍。根据《物权法》第180条和《担保法》的相关规定，土地抵押后产生的天然孳息和法定孳息可以作为抵押权的效力范围，但抵押权的实现方式却受到严格限制。

在项目融资实务中，“土地能抵押不能贷款”主要体现在以下方面：

(一) 抵押物与贷款用途之间存在期限错配

金融机构发放的流动资金贷款通常具有较短的期限，而土地作为抵押品虽然价值稳定，但难以快速变现。这种期限不匹配使得银行更倾向于接受以房地产预售收入或其他可以实现快速回款的资产作为担保。

(二) 估值与风险识别的难题

国有建设用地使用权的价值评估相对复杂，尤其是在用途变更、区域经济发展不均衡的情况下，土地价值可能出现较大波动。这增加了金融机构的风险敞口，使得银行在审批土地抵押贷款时更加谨慎。

(三) 抵押权实现方式受到严格限制

根据法律规定，除非债务人违约，否则银行无法主动处置土地使用权。这种“静权能动”的制度设计加大了银行的授信风险。实践中，土地抵押融资往往只能作为增信措施使用，难以作为主要担保手段单独使用。

(一) 作为单一抵押担保措施

在一些特定类型的项目融资中，如小型房地产开发项目或基础设施建设BT（建设-移交）模式下，土地抵押可以作为一种增信手段，与其它保证措施相结合使用。在实践中，单独以土地使用权设立抵押权很难获得足够的授信额度。

(二) 作为组合担保的重要组成部分

在组合担保中，土地抵押权可以与其他类型的担保方式（如应收账款质押、股权质押等）结合使用，以增强整体的 collateral value。在BOT（建设-经营-移交）项目融资中，可以通过将土地抵押与特定收益权质押相结合的方式，降低银行的风险敞口。

(三) 特定金融产品的创新应用

一些金融机构已经尝试通过设计专门的土地使用权抵押贷款产品，突破制度性瓶颈。某些地方性的城市商业银行推出了“土地流转贷”、“宅基地使用权抵押贷”等特色产品，在特定区域内取得了不错的业务效果。

(一) 完善土地抵押权的法律制度

应在坚持“物权法定”的原则下，适当放宽对土地抵押权实现方式的限制。可以考虑引入“浮抵押”制度，允许银行在一定条件下对抵押的土地使用权进行分割拍卖或协议转让，建立风险分担机制。

(二) 推动金融产品和服务模式创新

金融机构应根据不同的项目融资需求，开发差异化的土地抵押贷款产品。

针对大型房地产开发项目的“分期抵押贷”

服务于农业产业融合发展的“农地使用权抵押贷”

支持基础设施建设的“长期限土地抵押贷”

(三) 优化风险控制体系

建立针对土地抵押贷款的风险评估指标体系，包括对区域经济发展水平、土地市场波动性、借款人还款能力等多维度因素进行综合考量。可以引入保险机制，分散押品价值波动带来的风险。

解开土地抵押融资困局：项目融资中的抵押权法律路径探索 图2

基于当前政策导向和市场需求，“土地抵押贷”在项目融资领域的应用前景广阔。预计未来会有更多的金融创新，在以下领域展开：

农村集体建设用地市场化配置改革的深化

NPLs（不良贷款）市场的发展成熟

“三农”金融创新产品的持续推出

对从业者的建议

1. 加强政策研究，积极把握土地金融领域的改革动向；

2. 优化产品设计，在风险可控的前提下探索创新模式；

3. 提升专业能力，建立一支既懂法律又懂项目的复合型人才团队。

在“十四五”规划的大背景下，“土地抵押贷”必将在支持实体经济发展、服务国家战略新兴产业发展中发挥更加重要的作用。只要我们能够在尊重法律规定和市场规律的前提下进行创新，就一定能够突破既有制度障碍，开创新的业务蓝海。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）