三旧改造创新试点城市的融资模式与发展路径

“三旧改造”是指对旧工业区、旧城镇和旧村庄进行升级改造的过程，旨在通过土地再利用和功能优化，提升城市综合竞争力和居民生活质量。中国政府将“三旧改造”作为推动新型城镇化的重要抓手，尤其是在“三旧改造创新试点城市”的建设中，通过政策支持和市场机制相结合的方式，探索可持续的城市更新模式。从项目融资的角度出发，分析“三旧改造创新试点城市”的发展现状、融资特点及未来趋势。

“三旧改造创新试点城市”

“三旧改造创新试点城市”是指在中国政府的指导下，选取部分城市开展“三旧改造”领域的政策创新和实践探索。这些试点城市通过整合土地资源、优化产业结构和提升公共服务水平，打造新型城镇化典范。某一线城市的“S计划”旨在通过对老旧社区进行升级改造，实现居民生活品质提升与区域经济发展的双重目标。

三旧改造创新试点城市的融资模式与发展路径 图1

在项目融资领域，“三旧改造”创新试点城市的特点是：

1. 政策支持：政府通过财政补贴、税收优惠和土地出让收益返还等方式，为“三旧改造”项目提供资金支持。

2. 多元化融资模式：包括政府和社会资本合作（PPP）、资产证券化（ABS）以及基础设施基金（REITs）等创新融资工具的运用。

3. 市场化运作：鼓励社会资本参与，通过BOT（建设-运营-移交）、TOT（转让-运营-移交）等模式实现项目的可持续发展。

“三旧改造”在项目融资中的实践路径

1. 政策支持与资金撬动

政府在“三旧改造”中扮演着重要的引导角色。某试点城市通过设立“三旧改造专项资金”，专项用于老旧社区的基础设施建设和公共服务提升。地方政府还通过土地储备和出让机制，将部分优质项目纳入地方财政预算，为社会资本提供稳定的收益预期。

2. 融资工具创新

在“三旧改造”中，创新型融资工具有助于解决资金短缺问题。

- ABS模式：通过对存量资产进行证券化，吸引机构投资者参与。某城市成功发行了一单以老旧社区升级改造为基础资产的ABS产品，募集规模达50亿元人民币。

- REITs模式：通过设立房地产投资信托基金，盘活存量物业资源。某试点城市的商业综合体改造项目，通过REITs实现了资金的滚动开发与退出。

三旧改造创新试点城市的融资模式与发展路径 图2

- PPP模式：政府和社会资本合作，降低财政负担的引入市场化运作机制。

3. 风险分担机制

“三旧改造”项目往往涉及复杂的利益关系和多元化的风险因素。某城市的旧工业区升级改造项目曾因拆迁补偿问题面临搁浅风险。为规避此类风险，政府和社会资本共同设立风险共担基金，并通过保险机制对潜在风险进行兜底。

4. 社会资本参与

在“三旧改造”中，社会资本的深度参与是关键。某试点城市引入国内外知名房企和专业运营商，通过 BOT 模式对老旧社区进行整体规划与改造。这些企业不仅提供资本支持，还负责项目的后期运营，形成“开发-运营-收益”的闭环模式。

案例分析：某试点城市的实践探索

以某一线城市的“S计划”为例，该项目总投资规模达10亿元人民币，涵盖旧社区改造、商业综合体建设以及公共设施建设等多个领域。在融资方面，该计划采用了多元化策略：

- 政府支持：通过土地出让收益返还和财政补贴，解决了部分启动资金问题。

- ABS REITs结合：发行ABS产品募集初始资金，并通过 REITs 实现资产的长期持有与退出。

- 社会资本参与：引入国内外知名房企和专业运营商，负责项目的后期运营与管理。

该计划的成功实施不仅改善了城市面貌，还提升了区域经济活力，为其他城市的“三旧改造”提供了宝贵经验。

“三旧改造创新试点城市”的建设是实现新型城镇化的关键路径，而项目融资在其中扮演着至关重要的角色。通过政策支持、融资工具创新和社会资本参与，“三旧改造”不仅解决了城市发展中的痛点问题，还为城市更新提供了可持续的资金保障和发展动力。随着更多创新融资模式的涌现和政策支持力度的加大，“三旧改造”将在推动城市高质量发展方面发挥更大的作用。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）