融资租赁租入房发票|项目融资中的税务合规与解决方案

在中国的项目融资领域，融资租赁作为一种重要的融资工具，近年来得到了广泛应用。在实际操作中，尤其是涉及房地产租赁业务时，进项税额抵扣凭证（即增值税专用发票）的开具和管理问题，一直是从业者的痛点之一。通过对“融资租赁租入房发票”这一主题的深入分析，探讨其在项目融资中的税务处理、法律风险以及解决方案。

融资租赁租入房发票？

融资租赁是一种结合了融资与融物特性的金融工具，在这种模式下，出租人（通常是金融机构或租赁公司）向承租人提供设备或其他资产的使用权，并将其所有权保留至合同期满。在项目融资中，尤其是涉及房地产租赁业务时，承租方往往需要支付租金并获得相应的增值税专用发票用于进项税额抵扣。

融资租赁租入房发票|项目融资中的税务合规与解决方案 图1

根据财税[2014]63号文件的规定，在融资租赁业务中，承租人收到的租金通常不被视为价外费用，因此其取得的增值税专用发票仅限于设备或资产租赁服务本身，而不包括出租人从供应商处获取的进项税额。这意味着在房地产租赁领域，承租方往往无法直接获得用于全额抵扣的增值税专用发票。

这一点在司法实践中也得到了体现，如在一起挖掘机融资租赁纠纷案中（案例来源：文章10），法院明确指出，融资租赁公司应当向承租人开具租金收据而非增值税专用发票。这表明，“融资租赁租入房发票”这一概念本身存在一定的法律模糊性，需要从业各方共同探讨解决方案。

融资租赁租入房发票的税务处理

融资租赁租入房发票|项目融资中的税务合规与解决方案 图2

进项税额抵扣的基本规则

根据《中华人民共和国增值税暂行条例》，一般纳税人可以对其取得的增值税专用发票进行进项税额抵扣。但在融资租赁模式下，由于租金通常被视为融资性支出而非资产的成本耗费，其进项税额的抵扣范围受到严格限制。

具体而言，在房地产租赁业务中：

1. 出租人的进项税额：如果出租人从设备供应商处取得增值税专用发票，则其可以按照相关规定进行进项税额抵扣。

2. 承租人的进项税额：在融资租赁模式下，承租方的租金支付通常被视为融资性质的支出，因此其取得的租金收据不能用于进项税额抵扣。除非交易符合《企业会计准则第21号——租赁》中关于“直接”或者“售后回租”的特殊规定。

司法实践中的争议与应对

在司法实践中，围绕融资租赁发票开具的问题已经出现了多起纠纷。在某房地产公司与融资租赁公司的诉讼案件中（案例来源：文章9），法院认为承租人无权要求出租人开具增值税专用发票用于抵扣进项税额，因为租金不属于正常的经营性支出。

如何应对这一法律风险？我们认为，项目融资方应当在合同谈判阶段就明确以下几点：

1. 租金性质的界定：在租赁合同中明确租金是否包含增值税及具体的分担。

2. 票据开具条款：约定出租人应承担的发票开具义务（如开具租金收据的具体形式）以及承租人的权利（如要求补开符合税收政策的发票）。

项目融资中的解决方案

合同设计与法律风险防控

在房地产租赁项目的融资过程中，合同的设计至关重要。建议项目方在以下方面进行优化：

1. 明确税负分担条款：通过合同约定，出租人和承租人之间的税金承担比例，以及开具发票的种类和形式。

2. 设置争议解决机制：对于可能出现的税务争议，提前约定仲裁或诉讼管辖机构，并设计相应的应对措施。

操作层面的优化策略

1. 选用专业租赁公司：选择具有丰富项目融资经验的租赁公司在控制税务风险方面更具有保障性。

2. 建立内部税务审核机制：组建专业的财务和法务团队，确保每一笔融资租赁业务中的发票开具和进项税额抵扣操作符合税收政策。

税收优惠与政府支持

在国家“减税降费”的大背景下，部分地方政府对于符合条件的融资租赁项目提供一定的税收优惠政策。建议项目方积极与当地税务部门沟通，争取尽可能多的政策支持。

融资租赁租入房发票这一问题涉及税法、会计准则和法律实践等多个维度，在项目的实施过程中容易引发法律纠纷和税务风险。要最大化地降低这些风险，项目融资方需要在合同设计、税务合规和技术应用等方面进行全面优化。只有这样，才能确保企业在享受融资租赁便利性的避免不必要的经济损失和法律困扰。

我们希望为从事房地产租赁及相关领域的从业者提供一些有益参考，帮助其更好地理解和应对融资租赁中的发票开具问题，从而实现项目融资的目标。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）