按揭房抵押贷款政策|北京房产再融资额度解析

北京按揭房可以做抵押吗要多少钱？

按揭房（Mortgage House）是指购房者通过向银行等金融机构申请贷款的房产，通常需要在一定期限内分期偿还本金和利息。随着市场环境的变化和个人资金需求的增加，许多借款人可能会考虑将已经办理按揭的房产再次用于抵押融资。这种做法被称为“按揭房二次抵押贷款”（Second Mortgage on Mortgage House）。在北京地区，按揭房是否可以做抵押呢？以及可以贷款多少金额呢？

按揭房属于个人已有的资产，虽然有银行的押记（First lien），但只要借款人的信用记录良好且有稳定的还款能力，完全可以通过该房产再次申请贷款。这种融资称为“二次抵押贷款”或“房产再融资”（Refinance）。相对于首次购房贷款，二次抵押贷款的审批条件和额度计算可能会有所不同。

从按揭房可以做抵押吗、北京地区按揭房二次抵押贷款的具体政策，以及如何计算贷款额度三个方面进行详细探讨，为读者提供全面的信息参考。

按揭房抵押贷款政策|北京房产再融资额度解析 图1

1. 按揭房是否可以用于抵押融资？

在中国大陆，包括北京在内的绝大多数城市，按揭房是可以作为抵押物再次申请贷款的。关键在于：

房屋所有权归属：即使房产处于按揭状态，购房者已经拥有该房产的所有权（法律上称为“预告登记”或“抵押权预告登记”）。在还清部分甚至全部贷款后，借款人可以将房产用于其他融资目的。

银行审批条件：不同金融机构对于按揭房二次抵押的政策有所差异。通常，银行会要求借款人的信用记录良好、还款能力稳定，并且对第二押记（Second lien）的风险进行评估。

法律合规性：根据《中华人民共和国担保法》和相关法律法规，按揭房产可以作为抵押物，但需要在房屋管理部门进行抵押登记手续。

从法律和政策层面来看，北京地区的按揭房是可以用于抵押融资的。但这需要借款人与贷款机构签订新的抵押合同，并完成相应的登记程序。

2. 北京按揭房二次抵押贷款的具体流程

为了更好地理解“北京按揭房可以做抵押吗”的问题，我们需要了解具体的贷款流程：

（1）贷前准备

评估房产价值：贷款机构会对借款人提供的按揭房产进行价值评估，通常采用市场比较法（Market Approach）或收益法（Income Approach）。

查询信用报告：银行会调取借款人的个人信用报告，重点查看是否有逾期还款记录、负债情况等。

（2）贷款申请

借款人需要向银行或其他金融机构提交以下材料：

身份证明文件（身份证、户口簿等）。

房产证或购房合同。

按揭贷款余额及还款证明。

收入证明（如工资单、银行流水等）。

（3）贷款审批

银行会根据借款人提供的资料进行综合评估，包括：

债务收入比（DebttoIncome Ratio，DTI）：一般要求不超过50%。

房产价值与贷款需求的匹配度。

贷款机构的风险偏好。

（4）签订合同并完成抵押登记

如果审批通过，借款人需要与贷款机构签订新的抵押贷款合同，并在房屋管理部门办理第二次抵押登记手续。此时，原按揭银行的押记仍然有效，而新贷款机构将获得第二押记权。

（5）放款及还款

贷款资金到位后，借款人需按照新的合同约定进行还款。通常，二次抵押贷款的还款方式包括等额本息或等额本金两种选择。

3. 北京按揭房二次抵押贷款额度如何计算？

在明确“北京按揭房可以做抵押吗”的问题之后，一个关键问题是：能贷多少金额？以下是按揭房二次抵押贷款额度的计算方法：

（1）基于房产价值

市场价值法：根据当前房地产市场的价格评估，确定房产的市场价值。

成新率评估：综合考虑房产的使用年限、维护状况等因素，调整其价值。

（2）基于贷款比例

银行通常会根据抵押物的价值，提供不超过70%的贷款比例。

房产价值10万元，则贷款额度最高为70万元。

如果已有按揭余额为50万元，则剩余可贷金额为20万元。

（3）基于借款人资质

收入水平：银行会重点审核借款人的还款能力，确保其具备按时偿还贷款本息的能力。

信用状况：良好的信用记录可以提高贷款额度。

需要注意的是，在北京地区，按揭房二次抵押贷款的利率通常会略高于首次贷款。这是因为贷款机构需要承担更高的风险（第二押记在押记之后受偿）。

按揭房抵押贷款政策|北京房产再融资额度解析 图2

4. 按揭房二次抵押贷款的风险与注意事项

尽管按揭房可以用于二次抵押融资，但也需要注意以下几点：

双重抵押风险：由于房产已经被按揭银行设定了抵押权，在发生违约时，新贷款机构的还款优先级较低。

市场波动影响：房地产市场价格变化可能会影响抵押物的价值评估结果。如果房价下跌，贷款机构可能会要求借款人追加担保或提前还款。

政策调整：中国银行业对个人住房贷款采取了更加审慎的政策，尤其是在热点城市如北京，银行可能会提高首付比例或降低贷款额度。

在考虑按揭房二次抵押贷款时，建议借款人提前做好市场调研，并与专业机构合作，确保融资活动的合规性。

“北京按揭房可以做抵押吗”这一问题的答案是肯定的。通过符合条件的借款人是可以利用其名下的按揭房产申请二次抵押贷款的。至于具体的贷款额度，则需要根据房产价值、借款人资质以及银行政策来综合确定。

对于有融资需求的朋友，建议提前与银行或专业服务机构沟通，充分了解相关政策及风险，从而做出更加理性决策。与此也要注意合理控制负债水平，避免因过度杠杆而影响生活质量。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）