购房贷款权属确认|房本归属的法律与融资分析

在项目融资领域，房地产作为重要资产类别，其权属关系往往涉及复杂的法律和金融安排。“购房贷款买的房子，房本在谁手里？”这一问题不仅关系到个人财产权益的确认，还直接影响到项目的资金流动性和风险控制能力。从法律、金融双重视角，全面分析贷款买房中“房本归属”的关键问题，并结合项目融资领域的实践案例，探讨其对项目实施的影响。

购房贷款权属确认的基本原则

在房地产市场中，“房本”即不动产权证，是确认房产所有权的唯一凭证。对于以贷款房产的情况，需特别注意“物权”与“债权”的关系：

1. 物权优先原则

不动产所有人的合法权益受到法律保护，即使存在未结清的抵押贷款，房产的所有权仍归属于实际购房人。 lenders只享有对相应处置价款的优先受偿权。

购房贷款权属确认|房本归属的法律与融资分析 图1

2. 按揭贷款的特殊性

在按揭贷款中，购房者与银行之间形成的是借贷合同关系，而购房者作为所有权人，需按时履行还款义务。根据“抵押不破查封”原则，在司法实践中，只有在特定条件下（如恶意逃废债务），才会执行强制过户措施。

3. 法律对权属的保护

根据《民法典》第208-212条的规定，除存在明确约定外，房产的所有权转移时间点为签订购房合同并完成备案登记时。与是否支付全部购房款无直接关系。

按出资人区分的不同权属情况

在实际操作中，“房本”归属与多方利益相关者密切相关：

1. 全款购房者

如果一次性付清购房款项，且已经完成网签和产权备案，则房产所有权明确归购房者所有。银行贷款行为仅是融资手段。

2. 按揭贷款的购房者

购房贷款权属确认|房本归属的法律与融资分析 图2

在按揭贷款模式下，购房者支付了首付款并按时还贷，其所有权同样受到法律保护。只要不存在恶意逃废债务等违法行为，在法院强制执行程序中，购房者仍可主张对房产的所有权。

3. 父母资助购房的情况

根据《婚姻法司法解释（三）》第7条，“由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可以认定为双方按照各自父母的出资份额共有。”但在实际情况中，如果父母仅部分资助，需注意明确约定权属关系。

婚前与婚后购房的区别

购房时间的不同会直接影响到房产归属和分割问题：

1. 婚前购买的情况

如果购房者在结婚前完成首付款支付并办理按揭，则该房产属于个人财产。即使婚后双方共同还贷，只要不存在明确的共同 ownership协议，离婚时可以主张该房产为个人所有。

2. 婚后购买的情况

如果房产是在婚姻关系存续期间购买的，属于夫妻共有财产。除非有特别约定，否则在离异时需要按照《民法典》第1087条的规定进行处理。

共同还贷情况下权属的特殊问题

对于存在共同还贷情况的情况：

1. 按揭还款与财产分割

如果在婚姻关系中共同偿还了房贷，那么法院在判决房产归属时可能会综合考虑各方实际贡献以及经济能力。但根据相关司法实践，法院会倾向将房产判归原购房者所有，并由其补偿另一方相应份额的经济价值。

2. 出资人与还款人的不一致

如果出现父母为子女提供首付款或部分房款的情况，则需要特别注意各方的权益保护问题。这种情况可能会引起复杂的财产分割纠纷，需在婚前通过签署“婚前协议”进行约定。

法律风险防范建议

在实际操作中，为了避免因“房本归属”引发的争议和损失，建议采取以下措施：

1. 严格审查权属文件

购房之前，购房者应仔细核实 sellers提供的不动产权证等证明材料的真实性和合法性。确保不存在抵押、查封等情况。

2. 明确约定还款责任

对于存在共同借款人或共同还贷的情况，必须在贷款合同和相关协议中明确各方的权利义务关系，避免因还款责任不清引发争议。

3. 及时办理权属登记备案

购房者应尽早在签订购房合完成网签备案，并尽快申请领取不动产权证。这既能保障自身权益，又能降低交易风险。

4. 重视法律咨询服务

在涉及大额不动产交易时，建议咨询专业律师或房地产经纪公司，了解相关法律法规和操作流程。这有助于有效避免潜在的法律风险。

“购房贷款买的房子，房本在谁手里？”这一问题看似简单，但关系到复杂的法律和金融安排。明确的权属确认既保护了购房者合法权益，又对项目的资金流动性和风险管理具有重要意义。建议相关方在签订合充分考虑权属问题，并采取必要措施进行风险防范，以确保交易安全和权益保障。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）