房产融资租赁的账务处理方法及在项目融资中的应用

在项目融资领域，融资租赁作为一种重要的融资方式，被广泛应用于房地产行业的资产管理和资金运作中。详细阐述房产融资租赁的基本概念、账务处理方法以及其在项目融资中的具体应用。

房产融资租赁的账务处理方法？

房产融资租赁是指出租人（租赁公司）通过向承租人提供融资，以获取租金收入为目的的一种租赁形式。在此过程中，出租人将房地产资产转移至承租人手中，承租人在约定的期限内支付租金，并拥有使用权。在会计核算中，房产融资租赁的账务处理涉及多个环节，包括租赁合同的签订、租赁资产的初始确认、租赁期间的后续计量以及租赁期结束后的处理。

房产融资租赁的基本分类

1. 直接租赁（Direct Lease）：出租人向承租人提供所需的房地产资产，并收取租金。

房产融资租赁的账务处理方法及在项目融资中的应用 图1

2. 售后回租（Sale and Leaseback）：承租人先将自有房地产出售给出租人，再与出租人签订租赁合同，继续使用该资产。

3. 杠杆租赁（ lever lease ）：出租人通过融资获得资金用于房产，并将其出租给承租人，通常需要承租人提供一定比例的首付或保证金。

房产融资租赁的账务处理流程

1. 租赁合同签订与初始确认

在租赁合同签订后，出租人和承租人均需进行相应的会计处理：

出租人的会计处理：

确认“融资租赁资产”科目，并按照公允价值或协议价格记录租赁资产的价值。

确认对应的长期应收款（租金收入）。

承租人的会计处理：

在新租赁准则下，承租人需确认使用权资产，并在资产负债表中反映相关负债。使用权资产的初始确认价值包括租入资产的成本以及初始直接费用。

2. 租赁期间的后续计量

在租赁期内，双方需要定期调整财务记录：

出租人的后续处理：

每期按约定的租金金额确认收入，并冲减长期应收款。

对于应收租金，需进行减值测试，若有迹象表明无法收回，则计提坏账准备。

承租人的后续处理：

承租人每期支付租金，需在现金流量表中反映相关支出。

定期评估使用权资产的公允价值，并根据折旧政策计提相应的折旧费用。对于售后回租的情况，还需考虑租赁负债的重新计量。

3. 租赁期结束

租赁期结束后，双方需根据合同约定处理剩余事项：

出租人的处理：

如果承租人未租赁资产，则出租人收回资产并终止相关科目。

房产融资租赁的账务处理方法及在项目融资中的应用 图2

承租人的处理：

承租人可以选择续签合同或按协商价格购买租赁资产。

房产融资租赁的税务处理

房产融资租赁涉及多个税种，包括增值税、企业所得税和个人所得税。以下是具体的税务处理方法：

1. 增值税（VAT）：

对于出租人而言，融资租赁业务属于有形动产租赁服务，需按6%的税率缴纳增值税。

承租人取得的租金发票可以作为进项税额进行抵扣。

2. 企业所得税（Corporate Income Tax）：

出租人的租金收入应计入应纳税所得额，并按规定税率缴纳企业所得税。

承租人支付的租金可作为费用在计算 taxable income 时扣除，但不得超出市场公允水平。

3. 个人所得税（Personal Income Tax）：

对于以个人为承租人的融资租赁业务，租金收入需计入个人所得税应纳税所得额。

4. 税务优惠政策：

符合国家政策的房产租赁项目可享受税收减免或其他优惠，具体取决于地方政策和行业类别。

房产融资租赁的风险与控制

1. 违约风险管理：

出租人应制定严格的信用评估标准，并要求承租人提供担保或抵押。

2. 流动性风险：

租赁公司需合理配置资产和负债结构，保持足够的流动性以应对 unexpected cash flows。

3. 税务风险：

需密切关注税收政策的变化，及时调整会计核算和税务申报策略。

案例分析

假设某房地产开发企业（承租人）与一家租赁公司（出租人）签订了一份售后回租协议，以下是具体的账务处理步骤：

1. 合同签订：

承租人将自有房地产以10万元出售给出租人。

出租人立即与承租人签订融资租赁合同，约定年租金为120万元，租赁期5年。

2. 初始确认：

出租人会计分录：

借：融资租赁资产——房地产 10,0,0

贷：银行存款 10,0,0

承租人会计分录（假设原账面价值为80万元）：

借：租金支付 10,0,0

使用权资产——房地产 20,0,0

贷：累计折旧 （按公允价值调整后计算）

银行存款 10,0,0

3. 租赁期间：

每年年末，承租人支付租金并记录租赁负债。

4. 租赁结束：

承租人按约定价格120万元回购房地产。

出租人会计分录：

借：银行存款 12,0,0

贷：融资租赁资产——

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）