假离婚贷款买房的风险与防范策略|项目融资中的婚姻关系涉贷问题

在当前中国房地产市场环境下，一些夫妻为了解决购房资金不足的问题，采取一种特殊的方式——“假离婚贷款买房”。这种方式表面上看似解决了部分短期的资金需求，但从项目的全生命周期来看，蕴含着巨大的法律和财务风险。从项目融资的视角，系统分析这一现象的本质、潜在风险以及应对策略。

“假离婚贷款买房”？

“假离婚贷款买房”，是指夫妻双方为了获得更多的购房贷款额度或降低首付比例，在婚姻关系存续期间协议办理离婚手续。在此过程中，双方可能约定将部分甚至全部的房产登记在离婚后的其中一方名下，待贷款审批通过或完成还贷后，再复婚并重新分割房产权益。

从项目融资的角度来看，这种行为是一种典型的“杠杆交易”。夫妻双方通过“假离婚”的方式，提高了某一方向金融机构申请按揭贷款的能力。但由于其本质是利用婚姻关行利益输送，一旦操作不当，很可能引发系统性风险。

“假离婚贷款买房”存在的主要问题

假离婚贷款买房的风险与防范策略|项目融资中的婚姻关系涉贷问题 图1

（一）法律风险

1. 婚姻法与《民法典》的适用冲突

根据《中华人民共和国民法典》，夫妻在婚姻存续期间取得的财产原则上属于共同所有。“假离婚”规避共同财产权益的行为已被法律明令禁止，相关房产一旦被查实为夫妻共同财产，双方权益将被迫重新分配。

2. 财产分割争议

即使在办理了“假离婚”的情况下，若日后产生纠纷，法院往往会根据实际情况追回属于另一方的房产份额。这不仅增加了败诉的风险，还可能导致前期投入的贷款成本无法收回。

3. 刑事法律风险

在某些极端案例中，“假离婚”可能涉及诈骗银行或其他金融机构，达到情节严重的，相关人员可能会因触犯刑法而面临刑事责任。

假离婚贷款买房的风险与防范策略|项目融资中的婚姻关系涉贷问题 图2

（二）财务与项目融资风险

1. 资产流动性差

通过“假离婚”购置的房产通常难以快速变现，特别是在市场下行周期，处置难度更大。这种长期的资金占用严重影响了项目的资金周转效率。

2. 融资成本增加

金融机构在审查贷款资质时，通常会对婚姻状况和家庭财产进行严格审核。“假离婚”会降低借款人的真实信用水平评估，导致融资成本上升。

3. 抵押物价值波动风险

由于房产价格受市场影响具有周期性波动，“假离婚”后单方面持有高价值抵押物的一方，在经济下行期间可能面临较大的偿债压力。

“假离婚贷款买房”的项目融资问题分析

（一）资金流动性与杠杆率匹配问题

1. 杠杆过高

“假离婚贷款买房”往往伴随着高额负债。夫妻双方通过“假离婚”将债务集中于一人名下，这种做法本质上是在放大项目的财务杠杆，提高偿债压力。

2. 融资结构失衡

项目融资过程中，若某一方承担了过高的债务比例，势必将影响项目的整体风险控制能力。这种结构性问题一旦暴露，很可能引发连锁反应。

（二）资产安全与权益保护

1. 潜在的财产追索风险

即使办理了“假离婚”，夫妻双方的共同财产关系并未完全解除。金融机构若发现贷款申请人存在隐性负债或虚假陈述，有权要求补充抵押物或提前收回贷款本息。

2. 财产分割的不确定性

在司法实践中，“假离婚”后的房产归属容易成为争议焦点。这种不确定性直接影响到项目的后续处置价值和收益分配。

（三）法律合规风险

1. 合同执行隐患

通过不正当手段获得的贷款，相关合同条款可能存在履行障碍。一旦被监管部门查实，涉事双方将面临行政处罚甚至刑事制裁。

2. 信用记录污点

无论是“假离婚”还是后续可能出现的违约行为，都会对夫妻双方的个人征信造成永久性伤害，影响未来的融资活动和经济活动。

应对策略与风险管理建议

（一）建立健全的风险评估机制

1. 前期尽职调查

在为客户提供项目融资服务时，除了常规的财务审查外，应特别关注借款人婚姻状况的真实性。必要时可引入专业法律团队进行尽职调查。

2. 风险预警系统

建立针对“假离婚”行为的风险预警机制，通过多种渠道核实借款人的婚姻状态和资产归属情况，防范道德风险。

（二）强化合同管理

1. 明确权责分配

制定详细的还款计划和抵押物处置方案。合同中应明确约定双方的权利义务关系，并设置违约条款以约束履约行为。

2. 设计防火墙机制

对于存在婚姻变动可能的客户，可要求其提供第三方担保或增加抵质押品，降低项目整体风险敞口。

（三）加强法律合规管理

1. 宣传与教育

通过开展投资者教育活动，向潜在借款人普及相关法律法规知识。帮助客户树立正确的融资观和风险防范意识。

2. 建立征信黑名单制度

对参与“假离婚贷款买房”的人员纳入信用黑名单，并限制其未来一定期限内的融资行为。

（四）多元化融资方案设计

1. 推动共同还贷模式

金融机构可设计一种新型的按揭贷款模式，要求夫妻双方作为共同借款人，无论婚姻状态如何变化，都需要共同承担还款责任。

2. 优化首付比例政策

对于具有稳定收入来源和较强还款能力的家庭，适当降低首付比例门槛，缓解其购房资金压力。

（五）完善相关法律法规

1. 建立更完善的法律约束机制

建议立法机关进一步完善《民法典》中对婚姻关系存续期间财产分割的认定标准，为司法部门提供更明确的指导依据。

2. 加强金融监管合作

推动建立跨部门的信息共享平台，实现银行、证券、保险等金融机构与司法机构之间的数据互通，提高风险甄别能力。

典型案例分析

“假离婚贷款买房”引发的纠纷案件屡见不鲜。以下选取一个具有代表性的案例进行分析：

（一）基本案情

2018年，某夫妻为一处总价30万元的商品房，在婚姻关系存续期间协议办理了“假离婚”。双方约定将房产登记在男方名下，并由男方单独申请贷款。后因房价上涨，男方拒绝与女方复婚并分割房产。

（二）法院判决

法院经审理认为，“假离婚”行为不能改变夫妻共同所有财产的本质属性。最终判定该房产应属夫妻共有，女方有权要求分割50%的产权。

（三）案件启示

这起案件充分说明了“假离婚贷款买房”的法律风险。即使协议约定明确，一旦出现矛盾，法院仍有可能会基于婚姻法的相关规定进行判决。

当前房地产市场环境下，“假离婚贷款买房”现象折射出一些融资主体在项目运作中存在的短视行为和侥幸心理。对于金融机构而言，必须建立起完善的法律风险防范体系；而对于广大购房者，则需要树立正确的财富观念，通过合法合规的实现购房需求。

从长期来看，解决此类问题的根本出路在于优化金融政策、完善法律法规，并强化监管执行力度。只有这样，才能有效遏制“假离婚贷款买房”等不正当行为的蔓延，维护金融市场秩序和社会稳定。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）