房产名为过户实为借贷|项目融法律风险与应对策略

在房地产开发和项目融资领域，一种被称为“房产名为过户实为借贷”的现象逐渐浮出水面。这种操作模式表面上表现为房产交易过户，实质上是以房产作为抵押担保的融资行为。从法律、金融和项目管理的角度深入剖析这一现象，并提出相应的风险防范建议。

房产名为过户实为借贷？

“房产名为过户实为借贷”，是指在房地产交易过程中，双方签订房屋买卖合同并办理过户手续，但实际目的是以房产作为担保获取融资。这种行为的本质是一种变相的抵押贷款，但在形式上规避了传统银行贷款的相关规定。

房产名为过户实为借贷|项目融法律风险与应对策略 图1

从项目融资的角度来看，这种方式通常发生在房地产开发企业需要快速获得资金支持的情况下。表面上看，这是一笔正常的房地产交易，实质上却是企业为了缓解流动性压力而采取的一种非常规融资手段。

房产名为过户实为借贷的动因与风险

1. 动因分析：

部分房企在面临短期资金需求时，会选择将房产“卖”给关联方或财务投资者，从而快速回笼资金。

通过这种方式，企业可以避免直接向银行贷款所面临的高门槛和繁琐审查。

在些情况下，这种操作也被用于规避房地产限购政策。

2. 法律风险：

违反合同法：如果交易双方并没有真实的买卖意图，可能会被认定为无效合同。

民事纠纷：当债权人要求执行房产抵押权时，容易引发复杂的诉讼程序。

刑法风险：在些情节下，这种行为可能被视为非法吸收公众存款或合同诈骗。

3. 项目管理风险：

过度依赖非常规融资手段可能导致企业面临流动性危机。

抵押权的潜在执行问题会直接影响项目的后续开发计划。

可能引发与真实购房者之间的纠纷，破坏企业的市场信誉。

典型司法案例分析

1. 案例一：甲公司 vs 乙公司

案情概述：甲公司以“开发”名义将房产过户至乙公司名下，但是为了获取70万元融资。后因资金链断裂，债权人要求执行抵押权。

法院判决：认定双方存在真实的借款关系，支持债权人行使抵押权。

2. 案例二：张三 vs 李四

案情概述：张三通过与李四签订房屋买卖合同并办理过户，实际以房产作为质押向李四借款50万元。后因到期未还款被起诉。

房产名为过户实为借贷|项目融法律风险与应对策略 图2

法院判决：认定双方实际为借贷关系，支持债权人要求归还本金及利息。

3. 案例三：房地产公司 vs 投资者

案情概述：该公司通过将房产过户至投资者名下，承诺以租金收益偿还借款。后因项目烂尾无法兑付本金。

法院判决：双方借贷关系成立，但要求该公司不得再行类似操作。

项目融法律风险防范建议

1. 规范融资行为：

严格区分买卖与借贷关系，在合同中明确双方的真实意图。

避免使用“阴阳合同”或“抽屉协议”。

2. 加强法律合规性审查：

在进行房产抵押融资时，必须确保交易的真实性。

建议聘请专业律师对相关法律文件进行把关。

3. 完善项目资金管理：

企业应建立严格的财务内控制度，避免过度依赖非正规融资渠道。

合理利用表内融资工具，如银行开发贷款、信托计划等。

4. 建立风险预警机制：

定期对项目的现金流进行分析，及时发现潜在的流动性风险。

制定应对预案，防止因短期资金链断裂引发系统性问题。

未来发展趋势与建议

1. 监管趋严：

随着房地产金融领域的不断规范，类似“房产名为过户实为借贷”的操作空间将会越来越小。

监管部门可能会出台更严格的政策限制这种行为。

2. 行业自律：

房地产企业和金融机构应加强行业自律，避免为了短期利益而牺牲长期发展。

推动建立行业标准，规范房地产项目的融资行为。

3. 多元化融资渠道：

企业可以积极拓展其他融资渠道，如债券发行、REITs等。

充分利用资本市场工具，降低对非常规融资的依赖。

“房产名为过户实为借贷”这一现象反映了房地产开发企业在项目融面临的复杂挑战。虽然这种操作在短期内可能为企业提供流动性支持，但其潜在的法律风险和财务隐患不容忽视。企业需要更加注重合规经营，合理运用多元化融资工具，确保项目的稳健发展。

对于金融机构而言，在参与相关业务时也应提高警惕，严格审查交易的真实性，避免被卷入不必要的争议中。只有在监管、企业和金融机构共同发力的情况下，才能真正维护房地产市场的健康发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）