贷款买房|押购房合同or房本：项目融资中的抵押选择解析

在当前的房地产市场环境中，住房贷款已成为多数购房者实现安居梦想的重要金融工具。一项最新的调查显示，在中国主要城市的购房者中，超过75%的消费者会申请房贷。而在这一过程中，一个看似简单却极其关键的选择往往被许多人忽视：即是以购房合同作为抵押（押合同）还是以房产证作为抵押品（押房本）。从项目融资的专业视角出发，深入解析这两种抵押模式的异同点及适用场景。

"押合同"与"押房本"的概念澄清

在中国现有的住房金融体系中，"押合同"特指购房者在申请贷款时，以与房地产开发商签订并备案的商品房预售合同作为抵押担保。而"押房本"则是将已经取得的不动产权证书（房产证）或在建工程的他项权证交由银行等金融机构保管，用作信用增级手段。

具体而言：

贷款买房|押购房合同or房本：项目融资中的抵押选择解析 图1

项目融资视角下的专业分析

从项目融资的角度来看，在进行房地产开发或者大宗物业购置时，选择合适的抵押品组合至关重要。这一决策将直接影响到融资本息偿还的安全性与流动性两个关键维度。

（一）押合同的优势与局限

优势:

1. 财务灵活性高：预售合同作为抵押的模式下，项目尚未完工前即可获得贷款支持，资金的时间价值得以体现。

2. 风险分散度好：在按揭转售后，可以通过预售款监管将资金风险降到最低。

局限:

抵押登记难度较高：需要开发商配合完成在建工程的他项权设立，涉及多个政府部门的协调。

监管要求严格：预售资金往往需要进入政府指定的监管账户，资金使用受到诸多限制。

（二）押房本的优势与局限

优势：

1. 抵押权确立明确：房产证抵押意味着物权转移至债权人名下，债权实现路径清晰。

2. 操作相对简单：不需要预售阶段复杂的审批流程。

局限:

流动性差：在建工程不易变现，在销售期结束后仍需等待项目完工后才能进行二次抵押或融资安排。

容易引发资金挪用风险：单独依赖房产证抵押可能导致后期资金监管出现漏洞。

实务选择中的专业建议

（一）选择条件的评估标准

1. 开发周期考量：对于开发周期长的综合性地产项目，应该优先考虑押合同模式。

2. 融资需求弹性度：需要分阶段融资的企业，采用预售抵押更为适宜。

3. 项目风险等级：高风险或地处偏远的房地产项目更倾向于选择房产证作为抵押品。

（二）实务操作中的风险管控

1. 完善抵押登记流程：无论是押合同还是押房本模式，都应当确保抵押登记的合法性和完整性。

2. 加强资金监控：对于预售款和按揭贷款分别建立独立账户进行管理，严格审查资金使用方向。

3. 建立预警机制：定期对项目财务状况进行评估，并根据风险指标及时调整融资策略。

贷款买房|押购房合同or房本：项目融资中的抵押选择解析 图2

（三）综合管理建议

1. 根据项目特性灵活搭配使用两种抵押方式。

2. 在不同开发阶段之间合理切换抵押品组合，以实现资金的最优配置。

3. 密切关注房地产市场政策变化，及时调整风险管理措施。

专业案例分享

某大型城市综合体开发企业在实施滚动开发策略时，创新性地将预售抵押与房产证抵押相结合。具体操作模式为：在项目前期使用预售合同作为抵押获得初始开发资金；随着项目的逐步推进，在不同节点将后续楼宇的房产证抵押给银行获取分期开发贷款。这种混合型抵押方式既解决了开发过程中的资金需求问题，又保持了资金使用的灵活性。

房贷抵押品的选择绝非单纯的技术层面决策，而是涉及企业战略、财务管理和法律风险控制的综合考量。在当前房地产市场持续分化和金融政策不断调整的大背景下，更需要专业的融资团队来评估不同项目的特性，并据此制定个性化的抵押方案组合。只有这样，才能在确保项目安全的实现融资效益的最大化。

（全文完）

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）