中介收取按揭费合法性|项目融资风险分析与合规建议

在当前中国房地产市场中，中介服务已成为购房者的重要桥梁。围绕中介服务收费的争议从未停歇，尤其是在按揭贷款环节收取的服务费用是否合法、合理的问题上，社会各界存在诸多疑问。从项目融资领域的专业视角出发，深入探讨中介收取按揭费的合法性问题，并结合实际案例进行分析。

中介收取按揭费的定义与现状

在房地产交易过程中，中介服务通常包括房产信息、交易撮合、合同签订辅助等基本服务。而按揭贷款服务则是指中介公司为购房者提供贷款申请、流程、资质审核协助等一系列金融服务。这些服务通常会产生一定的费用支出。

根据行业调研，目前市场上的按揭服务费收取标准差异较大。部分小型中介公司收取的费用比例在0.5%-2%，而大型连锁中介公司则可能按照固定金额收取服务费，如30元至1万元不等。这种收费模式在一定程度上加剧了购房者对费用合理性的质疑。

按揭费收取的合法性问题

（一）法律依据与政策解读

从法律层面上看，《中华人民共和国合同法》明确规定，中介服务合同的内容应包括服务范围、收费标准及支付等必要信息。《房地产经纪管理办法》也要求中介机构在提供服务前必须明确告知收费项目和标准。

中介收取按揭费合法性|项目融资风险分析与合规建议 图1

（二）按揭费的界定

根据中国人民银行发布的《个人住房贷款业务管理暂行办法》，银行系统本身是不会收取按揭服务费的，所有与按揭相关的费用应由中介服务公司自行制定收费标准。这种收费必须基于双方自愿原则，并且应在合同中明确说明。

（三）案例分析：合法 vs 合规

2023年某一线城市发生了一起典型案件：张三在通过某中介公司购买房产时，被收取了1.5万元的按揭服务费。经过调查发现，该费用并未明确体现在双方签订的书面合同中，而是以"口头约定"的形式存在。法院判定该收费条款无效，理由是未履行明示告知义务且违反了《消费者权益保护法》的相关规定。

中介行业现状与监管问题

（一）市场现状

目前中国房地产中介市场呈现出以下特点：

市场主体众多：包括小型个体经营户和大型连锁企业。

收费标准不统一：同一地区内不同中介公司的收费差距可能达到23倍。

服务内容差异大：部分公司仅提供基础信息服务，而另一些公司则提供全流程贷款服务。

（二）监管难点

1. 明码标价执行难：部分中介公司以"市场调节价"为由，随意调整收费标准，导致监管难度加大。

2. 合同条款不规范：很多中介机构未将按揭服务费的具体内容详尽列出，仅在合同的补充协议中提及，或采用模糊表述。

3. 消费者维权意识不足：部分购房者对中介收费项目的合法性缺乏认知，导致权益受损后难以举。

项目融资中的法律风险

（一）金融机构的角色

银行等金融机构主要负责审核购房者的资质和还款能力，在这一环节中并不会直接收取服务费用。如果中介机构与银行存在不当利益输送，则可能间接加重借款人的经济负担。

（二）中介公司的责任边界

在实际操作中，中介公司可能会以"加速贷款审批流程"、"提高通过率"等理由额外收费。这种做法是否构成法律风险呢？答案是肯定的。根据《反不正当竞争法》，此类行为可能被视为商业贿赂，情节严重时需承担刑事责任。

（三）消费者权益保护

购房者在选择中介服务时，应重点关注以下几个方面：

1. 收费项目是否在合同中明确列出。

2. 收费金额与服务内容之间的比例是否合理。

3. 是否存在捆绑销售或其他强制性收费行为。

合规建议与未来展望

（一）对中介机构的建议

1. 完善内部收费标准体系，确保所有收费项目有法可依。

2. 加强合同管理，将所有收费内容以清晰条款形式呈现。

中介收取按揭费合法性|项目融资风险分析与合规建议 图2

3. 建立客户投诉处理机制，及时解决消费者的合理诉求。

（二）对监管部门的建议

1. 推动出台统一的中介服务收费标准，减少市场乱象。

2. 加大执法力度，严惩违法违规行为。

3. 定期开展行业培训，提升从业者的职业素养。

（三）未来发展趋势

预计随着房地产市场的进一步规范，按揭服务费收取将呈现以下趋势：

收费标准趋向透明化、规范化。

中介公司将更加注重服务质量提升，而不再是单纯追求收费金额最大化。

行业监管体系逐步完善，消费者权益保护力度不断加大。

中介收取按揭费的合法性问题关系到每一位购房者的切身利益，也折射出整个房地产中介行业的健康发展水平。只有通过加强行业自律和严格市场监管，才能真正实现这一领域的规范化运作，构建一个公平、透明的市场环境。对于购房者而言，在选择中介服务时应擦亮眼睛，必要时寻求专业法律人士的帮助，以维护自身合法权益。

（全文完）

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）