融资租赁房产应当遵循的会计处理与税务合规

在项目融资领域，融资租赁房产是一种常见的资产获取方式。通过融资租赁，承租人能够在不拥有所有权的前提下使用房产，并逐步支付租金获得使用权。在实际操作中，涉及的会计处理、税务规划以及法律合规事项往往复杂且容易被忽视。

重点阐述融资租赁房产应当遵循的基本原则，分析其会计处理流程，并探讨相关税务合规要点。

融资租赁房产的概念与特点

融资租赁房产是指出租人将房产以租赁的方式提供给承租人使用，其实质是一种融通资金的手段。在项目融资中，融资租赁房产通常用于企业需要长期资产支持但又不想占用过多资本的情况。

其主要特点包括：

融资租赁房产应当遵循的会计处理与税务合规 图1

1. 所有权与使用权分离：在整个租赁期间，房产的所有权仍归出租人所有，而使用权归属于承租人。

2. rental investment: 承租人在支付租金的享有长期稳定的使用权，这种模式能够缓解项目的初始资金压力。

3. 税务处理特殊性：由于融资租赁涉及资产的使用和价值转移，在税务处理上需要特别注意。

融资租赁房产的会计处理

在会计领域，融资租赁房产的处理遵循相关准则要求。以下是关键步骤：

1. 租赁期开始日的初始计量

出租人的会计处理：

确认应收融资租赁款，其金额基于租赁投资净额。

出租人终止确认原融资租赁资产，其公允价值转移至应收融资租赁款中。

承租人的会计处理：

承租人应当在租赁期开始日确认使用权资产和相关负债。

使用权资产按照成本进行初始计量，包括租赁投资净额及初始直接费用。

融资租赁房产应当遵循的会计处理与税务合规 图2

2. 租赁期间的后续计量

融资租赁款的折现：融资租赁款通常需要按一定的折现率（即内含利率）进行摊销。出租人应当根据合同约定的租金支付计划，定期确认应收融资租赁款的利息收入。

使用权资产的折旧：承租人需按照合理的折旧方法对使用权资产计提折旧费，在财务报表中反映其价值变化。

3. 租赁期结束后的处理

租赁到期时，承租人可以选择房产或续签合同。如果选择行使权，则应当终止使用权资产的折旧，并确认相应的长期股权投资。

如果出租人重新收回房产，应当按照公允价值进行后续处理，与原账面价值差异计入当期损益。

融资租赁房产的税务合规

在项目融资中，融资租赁房产涉及的主要税种有企业所得税和房产税。

1. 房产税的缴纳

根据财税规定，房产税应由承租人缴纳。具体而言：

合同约定开始日：若合同明确约定了租赁起始日期，则承租人自该日起次月按照房产余值缴纳房产税。

未约定开始日的情况：若合同中没有明确起始时间，则承租人应自合同签订之次月起开始缴纳房产税。

2. 增值税和企业所得税

出租人需要对出租房产所获得的租金收入缴纳增值税，并在企业所得税申报时计入当期收益。

承租人的租金支出可以作为费用在企业所得税前扣除，具体扣除标准需符合税务总局规定。

租赁合同与法律风险防控

1. 租赁合同条款的设计

在实务操作中，租赁合同是确定双方权利义务的关键文件。应在合同中明确以下事项：

租赁期限及续签条件。

租金支付和时间表。

不可抗力下的处理机制。

资产的维护与保险责任。

2. 合规性审查

企业应当确保租赁行为符合相关法律法规要求，特别是在税务申报方面：

避免因漏缴或少缴房产税而产生的法律风险。

确保融资租赁款在会计处理上做到"表内融资"规范。

案例分析

某科技公司项目融资案例：

背景：某科技公司计划建设研发中心，需购置一栋研发楼但资金有限。

融资模式选择：采用售后回租进行融资租赁。即科技公司先将自有房产出售给SPV公司，再以租赁重新获得使用权。

会计处理：

SPV公司在会计上确认应收融资租赁款，并按合同约定定期收到租金。

科技公司作为承租人，在财务报表中确认使用权资产和相关负债。

税务影响：

科技公司通过分次支付租金的降低了初始资金压力，每年按照房产余值缴纳房产税。

SPV公司在收到租金时需按月缴纳增值税，并将其计入企业所得税应纳税所得额。

与建议

融资租赁房产在项目融资中具有独特的优势，但也伴随着复杂的会计处理和税务管理要求。建议企业在实际操作中：

1. 建立健全内控制度：确保融资租赁业务的合规性，特别是在合同签订和会计核算环节。

2. 加强财税团队建设：配备专业人才，准确把握会计准则和税收政策的变化。

3. 定期风险评估：对融资租赁项目进行持续跟踪，及时发现并解决潜在问题。

在遵循基本规范的前提下，企业可以通过合理运用融资租赁工具优化资本结构，为项目的顺利实施提供有力支持。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）