公租房融资租赁模式：助力城市住房保障体系建设

随着我国城镇化进程的加快， 公共租赁住房作为解决新市民、青年职工等群体阶段性住房需求的重要途径， 已经成为政府和社会资本合作的重点领域。 在公租房项目建设和运营过程中， 资金短缺问题一直是困扰各级政府和企业的主要障碍。在此背景下，融资租赁作为一种灵活高效的融资工具， 正逐渐在公租房项目中发挥重要作用。从行业发展现状、典型业务模式及未来趋势等方面， 深入探讨公租房融资租赁模式的实践与创新。

公租房建设中的资金需求与融资租赁的作用

（一）公租房项目的资金特点

作为准公共产品， 公租房项目具有投资额大、回收周期长、收益稳定的显着特征。据调查数据显示， 中小城市的公租房单个项目投资规模通常在5-10亿元人民币之间， 而特大城市的相关投资则会超过20亿元。由于公租房主要面向低收入群体， 其租金水平相对较低， 投资回报率也较为有限， 这使得传统的银行贷款模式往往难以满足项目方的资金需求。

（二）融资租赁的优势

与传统的贷款融资方式相比， 融资租赁具有以下显着优势：

公租房融资租赁模式：助力城市住房保障体系建设 图1

1. 资金来源多样化：融资租赁公司可以通过金融债劵、ABS（Asset Backed Securitization，即 asset-backed securities，不动产证券化）等筹集资金， 有效解决项目方的资金瓶颈。

2. 税务优势：在融租贷模式下， 融资租赁公司购置设备或建筑物後出租给承租人， 可以享受一定的税收减免政策， 降低综合成本。

3. 不脱离资产控制：相较于出售资产筹集资金， 融资租赁可以使项目方在租赁期内继续使用相关.Asset， 确保稳定运营。

公租房融资租赁的主要业务模式

（一）直接租赁（直租模式）

这是目前市场上最常见的融资租赁之一。具体来讲：

融资租赁公司根据承租人（通常是政府或其他社会资本服务机构）的需求，选购特定的建筑物或相关设备。

在租赁期内， 承租人按月支付租金。 lease term, typical duration ranges from 5 to 10 years.

租赁期满後， 资产的所有权可以转让给承租人， 作为对其多年合作的奖励。

（二）售后回租

这种模式在当前公租房项目中也非常普遍：

项目方先将建筑物出售给融资租赁公司， 然後与之签订长期租赁合同。

通过此， 项目方可以快速筹集建设资金， 而不需要立即面对全额的购房款压力。

租赁期限一般为510年，届时项目方可选择以优惠价格回购建筑物。

（三）委托租赁

在某些情况下， 政府或社会资本服务机构也可以通过委托第三方融资金机构来管理租赁事务。此具有以下优势：

可以为政府分担部分财政压力。

能够引入专业化的管理和运营团队。

公租房融资租赁的创新发展

（一）ABS（Asset Backed Securitization）

ABS是一种将不动产收益包装成证券并发行给投资者的， 可以有效解决融资金需求。具体操作步骤如下：

1. 融资租赁公司成立特殊目的实体（SPV, Special Purpose Vehicle）。

2. SPV通过或租赁等取得特定的不动产。

3. 通过将该不动产未来的租金收益权ABS包装起来，在金融市场发行证券。

4. 投资者购卖这些证券， 可以获得稳定的收益。

公租房融资租赁模式：助力城市住房保障体系建设 图2

（二）PPP模式下的融资租赁

政府和社会资本合作（PPP, Public-Private Partnership）在公租房项目前中的应用已经非常成熟。租赁融资可以在此过程中发挥以下作用：

融资金方可以通过PPP机制参与到项目建设中来， 分担风险。

政府部门则可以通过给予租税优惠、土地政策支持等手段， 确保项目的可持续性。

公租房融资租赁的风险及防控

（一）主要风险

1. 信用风险：承租人可能因为经营情况恶化而无法按时支付租金。

2. 市场风险：建筑物市值波?可能影响ABS的价值。

3. 政策风险：相关法律法规变化对项目的实施造成干扰。

（二）防控措施

1. 建立信评体系：对於承租人进行详细的信用评级， 制定相应的还款保障机制。

2. 金融衍生工具：使用期权、保险等工具来规避市场风险。

3. 政策跟踪：组建专业的法务团队， 随时跟踪相关政策变化。

公租房融资租赁模式的创新和发展， 结合ABS、PPP等多种金融工具， 已经在解决城市住房保障问题中发挥了不可替代的作用。随着国家对於住房和城乡建设的支持力度不断加大， 相信这类新型融资方式将迎来更加广阔的发展空间。これからも、政府、市场主体和金融机构应通力合作， 确保公租房项目的顺利实施， 进一步促进城镇化健康有序地向前推进。

以上文章为示范内容，具体请根据实际需求调整并补充相应资料。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）