项目融资与企业贷款中假按揭贷款的涉税风险及防范策略

在当前我国经济快速发展的背景下，房地产市场作为国民经济的重要支柱产业，受到了社会各界的高度关注。与此房地产金融领域的相关问题也逐渐浮出水面，其中最为引人注目的是“假按揭”现象。重点探讨假按揭贷款在项目融资和企业贷款中的涉税风险，并提出相应的防范策略。

假按揭贷款

“假按揭”，是指房地产开发企业在销售房产过程中，与不具备购房真实需求的客户虚构交易合同，骗取银行或其他金融机构的按揭贷款。这种行为通常发生在房地产市场调控期间，开发商为了迅速回笼资金或套取信贷资金而采取的一种不当手段。

在项目融资和企业贷款领域，假按揭贷款主要表现为以下几个方面：

1. 虚假购房合同：由开发企业或其关联方虚构购房者身份，编造交易记录。

项目融资与企业贷款中假按揭贷款的涉税风险及防范策略 图1

2. 虚高房价：通过人为抬高房价，虚增按揭金额。

3. 空壳公司配合：利用空壳公司注册多个“马甲”客户，进一步掩盖真实目的。

假按揭贷款的涉税风险

1. 增值税方面的问题

在房地产开发过程中，开发商需要按照一定比例缴纳增值税。如果存在假按揭行为，虚构的交易可能会被税务机关认定为无效，进而影响增值税的计算基础。

虚增的销售额会被视为未实现收入，从而导致企业少缴或不缴增值税。

如果虚构交易最终无法收回款项，则可能产生增值税进项虚抵的问题，增加企业的涉税风险。

2. 企业所得税的影响

房地产开发企业的所得税计算基于其营业收入和成本。假按揭行为可能导致以下问题：

虚增的收入可能被税务部门调整，降低企业的应纳税所得额。

为虚构交易而产生的“利润”会被视为未实现利润，无法在当年税后分配中体现。

3. 契税与个人所得税

对于购房者而言，假按揭不仅涉及企业层面的税费问题，还会影响到购房者的个税负担。

如果实际购房者身份被掩盖，则名下房产的交易税费将难以准确计算。

虚构的高房价可能导致契税和个税基数虚高，增加购房者的经济负担。

4. 土地增值税的风险

土地增值税是针对房地产开发企业的一项重要税种。假按鉴行为会影响土地增值税的计税基础，导致如下问题：

由于虚构交易抬高了房产销售价格，可能会被税务机关视为应纳税所得额虚增。

如果在后续核查中发现虚假交易，则可能面临补缴税款以及相应滞纳金、罚款的风险。

假按揭贷款产生的根源

1. 融资需求强烈

房地产开发项目具有资金密集型特点，企业常常需要通过银行贷款等渠道获取发展资金。当市场出现波动或企业遇到资金链紧张时，部分企业可能铤而走险，采取假按揭手段套取信贷资金。

2. 监管漏洞存在

目前我国在金融和税务监管方面虽然已经建立了一定的防范机制，但在实际操作中仍然存在一些盲区：

银行对贷款申请资料的审核不够严格。

税务部门在税收征管过程中难以及时发现虚假交易。

3. 利益驱动

部分开发企业为追求短期利益最大化，在面临销售压力或资金短缺时，选择通过假按揭手段快速回笼资金。

防范假按揭贷款的涉税风险的具体措施

1. 加强银行贷前审查

银行等金融机构应建立健全贷款审批制度，强化对借款人资质和还款能力的审核：

严格执行贷款“三查”制度（即贷前调查、贷中审查、贷后检查）。

利用大数据技术分析贷款申请的真实性。

2. 完善税务监管机制

税务部门需要加强对房地产开发企业的税收征管，提升纳税评估和风险预警能力：

项目融资与企业贷款中假按揭贷款的涉税风险及防范策略 图2

建立多部门信息共享平台，整合住建、银行、税务等部门数据。

对异常交易进行重点监控，及时发现和查处假按揭行为。

3. 加强企业内控制度建设

房地产开发企业应建立健全财务管理制度，规范销售环节的操作流程：

严格执行合同签署制度，确保交易的真实性。

定期开展内部审计，防范管理层舞弊风险。

4. 强化法律打击力度

司法部门应加大假按揭行为的法律打击力度，形成有效震慑：

建立健全联合惩戒机制，将假按揭企业及其关联方纳入失信被执行人名单。

加大对违法分子的刑事处罚力度，提高犯罪成本。

5. 发挥行业协会作用

房地产行业组织应积极发挥作用，推动行业自律建设：

制定行业准则和职业道德规范，约束开发企业的经营行为。

开展从业人员职业培训，提升行业整体素质。

案例分析：某典型假按揭案的涉税问题

为了更直观地理解假按揭贷款带来的涉税风险，我们可以参考近年来曝光的一起典型案例：

案件背景

某大型房地产开发企业在2018年至2019年间，通过虚构购房合同和高房价的方式，在某银行获得按揭贷款共计5亿元人民币。

涉税问题分析

增值税方面：由于部分交易价格虚高，税务机关在后续核查中将该企业申报的销售额进行了调整，要求其补缴增值税及相应滞纳金。

企业所得税：虚构交易产生的虚假利润被剔除后，企业的应纳税所得额大幅减少，需进行相应的税款调整。

土地增值税：由于实际售价与合同约定不符，税务部门重新评估了该企业的土地增值收益，并要求其补缴相关税费。

教训与启示

这一案例表明，假按揭行为不仅涉及金额巨大，还可能在多个税种上产生严重的涉税风险。对于企业来说，短期的利益获取往往会导致长期的税收包袱和法律纠纷。

假按揭贷款现象反映了我国房地产金融市场存在的一些深层次问题。从项目的融资到企业的贷款授信，这一行为不仅损害了金融秩序，还带来了巨大的涉税风险。各方主体都应引起高度重视，并采取相应的防范措施：

金融机构需要强化审贷机制，防范道德风险。

税务部门应创新监管手段，提高执法效率。

房地产企业应当守法经营，避免因短期利益影响长远发展。

只有通过多方协作、综合治理，才能有效遏制假按揭贷款现象的蔓延，促进房地产市场的健康发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）