境外项目融资难：困境与破局之道

境外项目融资难的现状与影响

随着全球经济一体化的深入发展和国际市场对中国企业的高度关注，境外项目融资在全球范围内呈现出越来越重要的地位。与此境外项目的融资难度却在不断攀升，尤其是在房地产、基础设施建设等领域，企业面临的挑战愈发严峻。

以万科集团为例，在香港实施“双限双 Jessica”的政策框架下，其海外项目的财务状况受到了严重影响。根据集团截至2023年6月30日的中期报告，万科的境外优先票据未偿还本金达到47.58亿美元（约合321亿元人民币），而远期外汇合约的净亏损也高达12.89亿元人民币，令外界对其财务健康状况产生担忧。尽管万科表示其境内外债务结构合理，并且拥有充足的现金流来覆盖到期债务，但这一数据仍让人对房地产行业的整体资金链稳定性感到忧虑。

与此贝壳集团在金融城投资打造的高端住宅项目也面临着不小的融资挑战。尽管该项目预计售价高达6万元每平方米，吸引了大量高净值客户关注，但其高昂的地价和开发成本仍然对其现金流构成了不小的压力。尤其是在地缘政治风险加剧、全球经济不确定性增加的情况下，房企在境外的融资渠道受到更多限制，资金成本上升，从而进一步加剧了企业的财务压力。

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为什么境外项目融资难成为了当前行业的普遍现象？其背后又有哪些深层次的原因呢？

境外项目融资难的原因分析

从表面上看，境内外不同的经济环境和监管政策，导致企业在跨境项目融资过程中面临诸多障碍。全球经济的不确定性加剧了资本市场的波动性。全球政治经济格局发生了深刻变化，特别是中美关系的紧张局势、对企业运营能力的影响以及主要经济体央行货币政策的频繁调整，都给房企的境外融资带来了不利影响。

中国房地产行业自身的高负债率和周期性特征也使得其在海外资本市场上的信用评级不断下调。根据国际评级机构的标准普尔(SP)的数据，2019年至2023年期间，中国房地产企业的平均信用评级从BB级降至B-级以下，反映出投资者对其偿债能力的担忧。房企不仅难以以较低的成本发行新债券，而且需要为现有的债务支付更高的利息，这进一步加剧了其财务压力。

地缘政治风险策不确定性也对企业境外融资构成挑战。在实施“双 Jessica”政策后，不仅影响了当地房地产市场的销售情况，还导致许多外资机构对中资房企的风险敞口进行重新评估。而随着美联储进入加息周期，全球美元流动性收紧，投资者对于高杠杆率的中国房企更加谨慎，这也使得这类企业在境外资本市场上融资变得更加困难。

应对策略：突破境外项目融资困境

面对上述挑战，企业应该如何破局？在笔者看来，可以从以下三个方面着手：

房企应当合理管控自身的财务风险。这包括优化资本结构、降低杠杆率，并建立充足的现金流储备以应对可能出现的债务偿还压力。万科的做法就值得借鉴：通过引入长期投资者和战略伙伴，分散资金，积极在境内外市场上发行多种类型的债券产品，以此来降低对单一融资渠道的依赖。

在项目选择和运营方面，房企也应当更加注重风险管理和稳健发展。在金融城项目中，贝壳集团选择了高溢价率地块，并通过精准定位客户群体、提供优质的居住体验以及完善的社区配套服务，提升项目的市场竞争力。这一做法不仅有助于加快去化速度，还可以提高项目的整体利润率。

企业还需要加强与境内外金融机构的沟通，积极寻求多元化的融资渠道支持。在市场疲软的情况下，可以尝试通过在新加坡发行房地产投资信托基金(REITs)、利用保险资金进行项目开发等方式，来盘活存量资产并优化资本结构。与此还可以探索供应链金融等创新融资模式，将上游供应商和下游经销商纳入到融资体系之中，从而实现共赢发展。

未来趋势：境外项目融资的新路径

中国房地产企业要想在境外市场获得可持续的融资支持，还需要进一步提升自身的经营能力和国际化水平。一方面，可以通过深化与国际资本市场的，提高信息披露透明度，并建立长期稳定的投资者关系；则可以探索在场如东南亚的投资机会，通过区域多元化布局来分散风险。

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与此政府也应当继续优化监管政策，为企业境外融资提供更加宽松的环境。在跨境资金流动管理、外汇管制等方面进行适当的放松，以降低企业的运营成本和资金使用效率。还可以加强与国际金融机构的，推动建立多边融资机制，为优质企业提供更多的融资渠道。

虽然当前房企在境外项目融资过程中面临着诸多困难和挑战，但只要我们能够充分认识到问题的根源，并采取积极有效的应对措施，就一定能够在困境中找到破局之道。从长远来看，只有通过优化财务管理、加强风险控制以及深化国际，企业才能实现可持续发展，在全球经济波动中立于不败之地。

对于中国房企而言，境外融资难既是挑战也是机遇。只有积极拥抱变化，不断提升自身的综合竞争力，才能在国际资本市场上赢得更多发展空间，为中国房地产行业的长期繁荣作出贡献。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）